Los apartamentos son cada vez más pequeños
Hay otra tendencia que vale la pena notar: a medida que suben los precios, bajan los metros cuadrados.
Las constructoras están levantando unidades más pequeñas para mantener el precio dentro de los límites de la VIS. Un apartamento de «interés social» en el año 2000 tenía entre 60 y 70 m². Para 2025, las constructoras están metiendo las unidades VIS en 40-45 m². Algunos «microapartamentos» en Chapinero y Teusaquillo salen al mercado con 28 m² y se venden por 180 millones de pesos.
Camacol, la cámara de la construcción de Colombia, sostiene que esta es una respuesta necesaria al precio del suelo. Y no está del todo equivocada. La tierra en Bogotá se ha valorizado más rápido que los costos de construcción. Pero el resultado es el mismo: los jóvenes pagan más por menos espacio.
Lo que dice el gobierno
El principal programa de vivienda del gobierno nacional es Mi Casa Ya, que otorga un subsidio de hasta 30 salarios mínimos (42 millones de pesos) para vivienda VIS, más una cobertura de tasa de interés. En teoría, esto hace los créditos hipotecarios más accesibles.
En la práctica, Mi Casa Ya ha estado plagado de falta de presupuesto, desembolsos demorados y confusión sobre los requisitos. Solo en 2024, el programa se quedó sin fondos a mitad de año, dejando en el limbo a miles de solicitantes ya aprobados.
El gobierno distrital (la Alcaldía de Bogotá) tiene sus propios programas a través de la Secretaría de Hábitat, enfocados en el arriendo subsidiado y la legalización de asentamientos informales. La administración del alcalde Carlos Fernando Galán prometió 72.000 soluciones de vivienda en cuatro años, pero los críticos señalan que la mayoría están en la categoría de «legalización y mejoramiento», no de nuevas unidades asequibles.
Ninguno de los dos niveles de gobierno aborda el problema de fondo: los precios de la vivienda suben más rápido que los ingresos, y la brecha se acelera.
Lo que dice Camacol
La posición de Camacol, repetida en múltiples informes y entrevistas, es que el verdadero cuello de botella es la oferta. Argumentan que Bogotá enfrenta serias restricciones para la construcción nueva: procesos de licenciamiento complejos, suelo urbanizable limitado, altas cargas tributarias sobre la construcción formal e incertidumbre por los cambios en la política nacional.
Sus soluciones propuestas: agilizar el licenciamiento, reducir los impuestos a la construcción y abrir nuevas zonas de desarrollo mediante revisiones del POT (Plan de Ordenamiento Territorial).
Los críticos señalan que Camacol representa a las grandes constructoras, y que sus soluciones preferidas convenientemente implican más desregulación y menos obligaciones sociales. Ni una sola vez Camacol ha propuesto exigir un porcentaje de unidades verdaderamente asequibles en los nuevos proyectos.
La generación atrapada en el medio
La vivienda en Bogotá crea una trampa generacional muy particular.
Las personas entre 20 y 40 años —los millennials y la generación Z de mayor edad— son las más afectadas. Están demasiado grandes para calificar a los programas juveniles y demasiado jóvenes para haber acumulado décadas de ahorros o patrimonio familiar. Sus padres, si son de clase media, probablemente compraron su apartamento en los años noventa o a comienzos de los dos mil, cuando los precios todavía tenían relación con la realidad.
Esa puerta ya está cerrada.
- Apartamentos compartidos hasta bien entrados los 30
- Largos desplazamientos desde la periferia
- Hijos adultos viviendo con sus padres de forma indefinida
- Emigración: muchos jóvenes profesionales dejan Bogotá por Medellín o por el exterior, y citan el costo de la vivienda como una de las principales razones
- Vivienda informal en asentamientos precarios en los bordes de la ciudad
Los datos de la Encuesta de Calidad de Vida del DANE de 2025 confirman que Bogotá tiene una de las tasas más altas de «hogares multigeneracionales» (varias generaciones en una misma casa) del país. Esto no es una preferencia cultural. Es una estrategia de supervivencia.
¿Qué lo arreglaría de verdad?
Las crisis de vivienda no tienen soluciones sencillas, pero algunas cosas están claras:
- La brecha entre salarios y precios es estructural. Ningún programa de subsidios puede resolverla sin atacar la causa de raíz: la especulación con el suelo y los costos de construcción.
- Bogotá necesita una política seria de captura de valor del suelo. Cuando la ciudad construye infraestructura (líneas de TransMilenio, parques, estaciones de metro), el precio de la tierra en la zona se dispara, y la ganancia va a parar a las constructoras privadas, no al público. Capturar parte de ese valor para financiar vivienda social es una práctica estándar en ciudades como São Paulo, Londres y Viena.
- La regulación del arriendo importa. Colombia casi no tiene un control de arriendos efectivo. En una ciudad donde la inflación de los arriendos supera con frecuencia el crecimiento de los salarios, esto es un acelerador de la crisis.
- Vivienda por fuera del mercado. Viena tiene 60% de vivienda social. Singapur tiene 80%. Bogotá tiene menos del 2%. Hasta que la ciudad no empiece a tratar la vivienda como un bien público y no como un vehículo de inversión, la crisis continuará.
El futuro
La edad mediana en Bogotá es de 30 años. La generación que heredará la ciudad ya quedó por fuera de sus precios. Cada año que pasa sin cambios serios de política empeora el problema, porque los precios de la vivienda no se quedan quietos y los salarios no alcanzan a emparejarse.
En 2035, Ana Martínez tendrá 40 años. Probablemente seguirá viviendo con compañeros de apartamento, o en un microapartamento de 28 m² en un suburbio lejano, pagando el 50% de su salario por ese privilegio.
A menos que algo cambie.
La pregunta es si los políticos y las constructoras de Bogotá reconocerán que el mercado de vivienda no está funcionando para toda una generación, o si seguirán construyendo apartamentos diminutos a precios inalcanzables y llamándolo una solución.